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 VOLLTILGERDARLEHEN

Schnell wieder schuldenfrei

Das anhaltende Zinstief macht die schnelle Schuldentilgung möglich. Darüber freuen sich sowohl Darlehensnehmer, als auch die Banken. Doch Experten warnen: Nicht für jeden Bauherren ist dies sinnvoll.

Kunden, die das Darlehen für ihren Immobilienkauf in wenigen Jahren vollständig tilgen wollen, sind bei den Banken gerne gesehen. Quelle: dpa

FRANKFURT. Der Berater lächelt und tippt. 100 000 Euro Kredit für das neue Haus? In zehn Jahren schuldenfrei? Kein Problem! Macht zu drei Prozent Zinsen 966 Euro im Monat. Das anhaltende Zinstief macht es möglich. Dauert es in der Regel 20, 25 Jahre oder mehr, bis die Immobilie abbezahlt ist, schalten viele Darlehensnehmer jetzt den Tilgungsturbo ein.

"Das niedrige Zinsniveau hat einen Trend zu Volltilgerdarlehen ausgelöst, weil es mehr Spielraum bei der Monatsrate eröffnet", sagt Ralph Müller, Leiter des Bereichs Baufinanzierung bei der Deutschen Bank

Die Gründe liegen auf der Hand: Wer eine höhere Monatsrate leistet, spart locker zehn bis 15 Jahre, in denen er der Bank Geld überweisen muss. Das summiert sich leicht auf einige Zehntausend Euro.

Zudem schätzen die Banken solche Kunden und gewähren einen Nachlass. "Der Zinsrabatt kann bis zu einem halben Prozentpunkt betragen", erläutert Deutsche-Bank-Fachmann Müller. Das heißt zum Beispiel: statt 3,5 Prozent gibt es den Kredit zu drei Prozent Zinsen. Bei einem 200 000-Euro-Kredit summiert sich dieser Vorteil in zehn Jahren auf rund 10 000 Euro.

Wer einen Volltilgervertrag unterschreibt, zurrt die Konditionen fest, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Er wählt die Dauer, und daraus ergibt sich dann je nach Darlehenshöhe und Zinssatz die Monatsrate. Gängig sind solche Hypotheken mit Schnelltilgung innerhalb von zehn, 15 oder 20 Jahren. Dabei gilt: je länger die Laufzeit, desto geringer die Monatsbelastung. Und: Je geringer die Laufzeit, desto niedriger sind die Kosten des Darlehens.

Für alle, die die Monatsbelastung zahlen können, so fassen es die Experten zusammen, lohnt sich das. Denn das Volltilgerdarlehen schützt vor steigenden Zinsen und spart Geld.

Doch es gibt auch warnende Stimmen. Christian Schmid-Burgk, Fachbereichleiter Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg, sagt, dass nach seiner Erfahrung viele Anbieter als Preis für den Zinsrabatt die Flexibilität des Darlehens einschränken. So lasse sich die Tilgung nicht herabsetzen, wenn ein finanzieller Engpass käme. "Arbeitslosigkeit wäre in diesem Fall fatal", sagt der Verbraucherschützer. "Ein Volltilgerdarlehen ist realistisch für Leute, die viel Eigenkapital mitbringen, und Summen bis 150 000 Euro, maximal 200 000 Euro finanzieren", sagt er. Empfehlenswert sei diese schnelle Tilgung auch für ältere Darlehensnehmer, die bei Renteneintritt schuldenfrei sein wollten.

Interessant ist diese Variante auch für sogenannte Anschlussfinanzierer. "Diese Kunden können ihre finanzielle Belastbarkeit gut abschätzen", sagt der Baufinanzierungschef der Deutschen Bank. Und die Banken, zumindest viele, schätzen diese Klientel. "Ein Volltilgerdarlehen ist in der Refinanzierung für die Bank wesentlich günstiger. Zumindest wir geben diesen Vorteil an unsere Kunden weiter", sagt Müller.

Ähnlich wie ein Volltilgerdarlehen funktioniert auch ein Konstantdarlehen. Das setzt sich aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag zusammen. Der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit der Finanzierung eine konstante Rate. Allerdings handelt es sich dabei um ein Kombiprodukt mit tendenziell höheren Kosten. Zudem kommen meist höhere Laufzeiten ab 20 Jahren heraus.

Und es gibt noch eine weitere Alternative mit vergleichsweise hoher Flexibilität. Einige Banken bieten bei Standarddarlehen die Möglichkeit, die Tilgung zu verändern und bis zu fünf Prozent hochzuschrauben. Zudem sind Sondertilgungsoptionen von fünf Prozent des Kreditbetrags pro Jahr üblich. Mit diesen Stellschrauben kann der Kunde ein Darlehen innerhalb von zehn Jahren tilgen - muss es aber nicht. Er kann seine Monatsrate auch wieder verringern. in diesem Fall gibt es allerdings keinen Zinsrabatt.

DARLEHENSVARIANTEN

Standard Meist bieten die Banken sogenannte Annuitätendarlehen mit einem Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung an. Die Monatsrate ergibt sich aus dem Sollzins und der Anfangstilgung. Bei einem Darlehen über 200 000 Euro zu 3,5 Prozent Zinsen muss der Kreditnehmer die nächsten 120 Monate also je 750 Euro zahlen.

Variante Bei einem Volltilgerdarlehen ergibt sich die Monatsrate anders. Hier muss der Kunde sagen, nach wie vielen Jahren er schuldenfrei sein will. Im obigen Fall ergibt sich eine Monatsrate von knapp 2 000 Euro, falls das Darlehen in zehn Jahren komplett getilgt sein soll.

Vergleich Die Gegenüberstellung zeigt, dass ein Volltilgerdarlehen nur für bonitätsstarke Bauherren infrage kommt - zumindest, wenn das Haus nach schon zehn Jahren schuldenfrei sein soll. Streckt man die Tilgung auf 15 oder 20 Jahre, wird auch die Monatsrate erschwinglicher.

Hebel Die Wirkung einer höheren Tilgung lassen sich an den beiden Beispielen aber gut zeigen. Im ersten Fall hat der Bauherr trotz wesentlich niedrigerer Rate 66 000 Euro an Zinsen gezahlt, der Volltilger hingegen nur 37 000 Euro. Und der Standard- abbezahler steht nach zehn Jahren immer noch mit 176 000 Euro in der Kreide.

Steuer Wegen der hohen Zinsersparnis kann sich ein Volltilgerdarlehen auch für die Finanzierung eines Mietshauses lohnen. Dies sollte der Anleger aber vorab mit seinem Steuerberater klären.

Quelle: Handelsblatt

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